La gestion des biens immobiliers en indivision peut s’avérer complexe et source de conflits entre les différents co-indivisaires. Dans cet article, nous vous proposons un éclairage sur les règles et bonnes pratiques pour gérer au mieux cette situation.
1. Comprendre l’indivision et ses principes
L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un bien immobilier sans que leurs parts respectives soient physiquement délimitées. Cette situation peut résulter d’un héritage, d’un achat en commun ou encore d’une donation. Les co-indivisaires sont alors tenus de respecter certaines obligations légales et peuvent exercer certains droits sur le bien.
2. Les règles de gestion des biens en indivision
Pour éviter les désaccords entre co-indivisaires, il est essentiel de connaître les règles qui encadrent la gestion des biens en indivision :
- Décisions à l’unanimité : Toutes les décisions concernant la vente, l’achat ou la modification du bien immobilier doivent être prises à l’unanimité des co-indivisaires. Cela inclut également les décisions relatives aux gros travaux (construction, rénovation, etc.).
- Gestion courante : Les décisions relatives à la gestion courante du bien (entretien, réparations mineures, paiement des charges, etc.) peuvent être prises à la majorité des deux tiers des droits indivis.
- Partage des frais : Les co-indivisaires doivent participer aux dépenses liées au bien en proportion de leurs droits indivis. Cette participation peut être répartie différemment si un accord est trouvé entre les parties.
- Usufruit et jouissance : Chaque co-indivisaire a le droit d’user et de jouir du bien en fonction de sa quote-part, sauf si une convention d’indivision prévoit des règles spécifiques.
3. Mettre en place une convention d’indivision
Pour assurer une gestion efficace et harmonieuse des biens immobiliers en indivision, il est fortement recommandé de mettre en place une convention d’indivision. Ce contrat écrit permet de définir les règles de gestion du bien et les relations entre co-indivisaires. Il peut ainsi préciser les modalités de prise de décision, la répartition des frais, l’usage du bien ou encore la durée de l’indivision.
4. Faire appel à un professionnel pour gérer le bien
Afin d’éviter les conflits et les désaccords, il peut être judicieux de confier la gestion du bien immobilier en indivision à un professionnel tel qu’un avocat, un notaire ou un gestionnaire immobilier. Ce dernier pourra notamment s’occuper de la perception des loyers, du paiement des charges et de l’entretien du bien, ainsi que de la rédaction et du suivi des baux.
5. Sortir de l’indivision
Si la gestion des biens immobiliers en indivision devient trop complexe ou source de conflits, il est possible de mettre fin à cette situation. Plusieurs solutions s’offrent alors aux co-indivisaires :
- La vente : les co-indivisaires peuvent décider ensemble de vendre le bien et de se partager le prix de vente en fonction de leurs droits indivis.
- Le partage : il s’agit d’une procédure juridique permettant d’attribuer à chaque co-indivisaire une partie du bien immobilier. Ce partage peut être amiable ou judiciaire.
- L’action en licitation : si un accord ne peut être trouvé entre les co-indivisaires, l’un d’eux peut demander au juge la vente aux enchères publiques du bien afin que chacun puisse récupérer sa part.
Gérer efficacement les biens immobiliers en indivision nécessite une bonne connaissance des règles juridiques, une communication transparente entre co-indivisaires et un suivi rigoureux des dépenses et recettes liées au bien. Le recours à une convention d’indivision et/ou à un professionnel pour gérer le bien peut grandement faciliter cette gestion et éviter les conflits entre les parties.